La Inexistencia del Activo Intermedio: La Urgencia del Leasing Inmobiliario en el Mercado Argentino

La configuración macroeconómica de Argentina en 2026, caracterizada por una estabilización de precios relativos y la convergencia de tasas de interés, expone una falla estructural persistente: la ausencia de instrumentos de financiación de tercera vía. Mientras el mercado inmobiliario ensaya una recuperación traccionada por el crédito hipotecario tradicional y la inversión directa, persiste un vacío operativo para aquellos actores —pymes, startups y familias de ingresos medios— que requieren acceso a activos físicos sin la erosión inmediata de su capital de trabajo o liquidez. El leasing inmobiliario, regulado bajo la Ley 25.248, emerge hoy no solo como una opción de conveniencia, sino como una necesidad técnica obligatoria para dotar de profundidad al sector de Real Estate.

Desde una perspectiva estrictamente técnica, el leasing ofrece una eficiencia impositiva superior a la compraventa directa financiada. Para el sector privado, la posibilidad de deducir el canon íntegramente de la base imponible del Impuesto a las Ganancias —al ser considerado un gasto operativo— y el diferimiento del IVA en cuotas mensuales, representa una ventaja competitiva frente a la amortización lineal de un activo propio. En un entorno donde la obsolescencia funcional de las plantas industriales y espacios corporativos se acelera, el leasing permite una rotación de activos que el dominio perfecto dificulta. No se trata meramente de una técnica de arrendamiento con opción a compra; es un vehículo de desintermediación financiera que permite al tomador capturar la plusvalía del inmueble mediante el ejercicio de una opción de compra residual preestablecida, blindando la operación contra la volatilidad del valor venal del mercado.

La participación del sector público resulta indispensable para securitizar estas carteras y mitigar el riesgo de incobrabilidad. La creación de fondos de garantía específicos y la emisión de valores de deuda fiduciaria respaldados por contratos de leasing podrían inyectar la liquidez necesaria para que las entidades bancarias extiendan los plazos de las operaciones, hoy limitados por la incertidumbre de los descalces de plazos. Para el Estado, el leasing inmobiliario se presenta como la herramienta más eficaz para resolver el déficit habitacional sin el desembolso directo de subsidios de capital, permitiendo que el canon actúe como una barrera de entrada más baja que el ahorro previo exigido por las hipotecas. La convergencia de ambos sectores en un ecosistema de leasing robusto es el único camino técnico para transformar el ladrillo de un resguardo pasivo de valor en un activo dinamizador de la economía real.