El Silencio de los Cimientos: El Laberinto Legal y Técnico que Sostiene los Edificios de Buenos Aires

La Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) se enfrenta a un desafío estructural permanente debido a la antigüedad de su parque edilicio y la complejidad de su marco regulatorio. En los últimos meses, incidentes que oscilaron desde desprendimientos de mampostería en barrios como Recoleta hasta colapsos parciales de balcones en el corredor de la Avenida Rivadavia han vuelto a poner el foco sobre la cadena de responsabilidades que garantiza la integridad física de los ciudadanos. La seguridad de estas estructuras no depende de una voluntad azarosa, sino de un andamiaje técnico-legal donde convergen el Gobierno de la Ciudad, los administradores de consorcios y los profesionales matriculados.

El principal instrumento de control en la jurisdicción es la Ley 6116, que regula el sistema de verificación de fachadas y balcones, reemplazando a la antigua Ley 257. Esta normativa establece la obligatoriedad de realizar inspecciones periódicas según la antigüedad del inmueble. El control técnico es estrictamente objetivo: un profesional —arquitecto o ingeniero— debe emitir un Certificado de Conservación que avale el estado de los elementos de cierre, salientes y estructuras. Sin embargo, el problema subyacente radica a menudo en el "mantenimiento correctivo" frente al "preventivo". Cuando el informe técnico detecta anomalías, el Consorcio de Propietarios, a través de su administrador, queda legalmente obligado a ejecutar las obras de puesta en valor bajo la supervisión de la Dirección General de Fiscalización y Control de Obras (DGFYCO).

La responsabilidad civil en caso de siniestros es solidaria pero jerarquizada. El Código Civil y Comercial de la Nación establece que el Consorcio es el guardián de las partes comunes. Ante la caída de una estructura o un accidente por falta de mantenimiento, es el patrimonio del consorcio el que responde en primera instancia. Aquí es donde la vigencia de los seguros de Responsabilidad Civil adquiere una relevancia crítica. Un consorcio sin las pólizas actualizadas o con sumas aseguradas por debajo de los valores de mercado expone a cada copropietario a embargos directos. La falta de mantenimiento no es solo una omisión técnica, sino una negligencia legal que puede derivar en causas penales para el administrador si se demuestra dolo o falta de diligencia en la ejecución de las reparaciones urgentes.

Por otro lado, el mantenimiento no se limita a lo visible. La infraestructura interna —montantes de gas, tableros eléctricos y sistemas de prevención de incendios— está regulada por disposiciones específicas como la Ley 5920 de autoprotección. Los recientes incendios en edificios de propiedad horizontal han evidenciado que, en muchos casos, los planos de evacuación y los sistemas de detección no estaban operativos o carecían de la certificación anual correspondiente. La seguridad edilicia en Buenos Aires es, por tanto, un sistema de capas: si el profesional falla en la inspección, si el administrador no recauda los fondos para la obra, o si el Estado no fiscaliza el cumplimiento de las obleas de control, la estructura se convierte en un riesgo latente.

La sostenibilidad del tejido urbano porteño exige una profesionalización del rol de los consejos de propietarios, quienes a menudo postergan expensas extraordinarias destinadas a la infraestructura básica. En un contexto de encarecimiento de materiales y mano de obra especializada, la brecha entre la norma técnica y la realidad financiera de los edificios se ensancha. No obstante, la jurisprudencia es clara: el desconocimiento o la falta de fondos no exime de la responsabilidad por los daños causados por el vicio o riesgo de la cosa. Mantener el edificio al día no es una opción de estética urbana, sino un imperativo legal que garantiza la seguridad pública y preserva el valor patrimonial de la propiedad privada.