RNEn el mapa del desarrollo productivo argentino, la escasez de suelo formalmente apto representa uno de los principales cuellos de botella para la atracción de capitales y la expansión de las economías regionales. Estimaciones del sector indican que cerca del 60% de las propuestas de radicación de plantas agroindustriales, logísticas y manufactureras en municipios de escala media sufren demoras severas o terminan cancelándose debido a la falta de trazabilidad dominial, deficiencias en el acceso a servicios básicos o una alta exposición a contingencias hidroclimáticas.
En este marco, el programa City Risk-70, perteneciente al Foro de las Américas, inició la etapa formal de convocatoria para estructurar una red federal de Bancos de Terrenos y Lotes Industriales Disponibles. El proyecto amplió su alcance a todo el territorio nacional con la meta de consolidar en su primera cohorte un inventario de 1.500 hectáreas distribuidas en 50 municipios de la Pampa Húmeda, el NOA, Cuyo, la Patagonia y la Cuenca del Plata durante un periodo de 12 meses, contando con el respaldo y la asistencia técnica especializada del organismo a través de convenios de cooperación multilateral directa y esquemas de desarrollo subnacional.
El foco central de la iniciativa radica en resolver una distorsión recurrente en parques y áreas industriales del país: la coexistencia de suelo fiscal infrautilizado con lotes privados adquiridos tiempo atrás que permanecen baldíos con fines especulativos, mientras empresas activas enfrentan serias dificultades para ampliar su capacidad instalada.
La disponibilidad de un terreno dentro de un predio industrial no garantiza por sí sola la factibilidad de un proyecto corporativo. Cuando los directorios evalúan inversiones patrimoniales a largo plazo, la falta de certezas sobre el comportamiento hídrico del predio o la fragilidad de las obras de drenaje del entorno suelen desestimar las decisiones de desembolso.
Peter Sundheimer, Director Ejecutivo del programa City Risk-70, señala que la vulnerabilidad física y la incertidumbre dominial son dos caras de una misma moneda. Al respecto, destaca que si una firma proyecta la construcción de una nave de procesamiento o un nodo logístico, resulta inviable avanzar si el predio registra recurrentes anegamientos o si el municipio no cuenta con los instrumentos legales para garantizar una adjudicación firme y libre de litigios.
Para abordar esta problemática en las distintas geografías del país, el programa implementa una metodología de saneamiento y reorganización del suelo que clasifica los predios candidatos en tres categorías operativas:
Suelo Fiscal Municipal: Tierras de dominio público aptas para ser transferidas mediante figuras de cesión ponderada, venta condicionada a metas de empleo o fideicomisos de desarrollo.
Parcelas Privadas Inactivas: Terrenos dentro de parques industriales cuyos titulares han incumplido los plazos normativos de edificación, donde se promueven mecanismos de mediación, adecuación de tasas por baldío o recuperación previa.
Predios de Reconversión (Brownfields): Zonas logísticas o industriales en desuso que requieren intervenciones de mitigación y adecuación bioclimática para volver al circuito productivo.
El elemento diferenciador de esta red nacional de Bancos de Terrenos radica en la aplicación del Índice de Riesgo e Incertidumbre Urbana (IRIU Pro). A través de este estándar, cada parcela candidata es sometida a una evaluación técnica que integra análisis hidrológicos de cuenca, modelación de escorrentías mediante datos de radar y estudios de capacidad de soporte de la infraestructura existente. Esto permite definir la cota de construcción segura y proyectar las obras de drenaje adaptativo necesarias antes de la instalación de las plantas.
El esquema operativo se sostiene mediante una matriz de incentivos diseñada para alinear los intereses de las administraciones locales, la gobernanza de los parques y las firmas inversoras:
Incentivos para las Industriales: Acceso a predios con certificado de riesgo normado, eventuales exenciones en tasas municipales de habilitación por plazos de 5 a 10 años, unificación de trámites ambientales mediante ventanilla única y una reducción estimada de hasta el 30% en primas de seguros patrimoniales derivada de la mitigación previa del riesgo.
Incentivos para los Gobiernos Locales: Puesta en valor del patrimonio público, ordenamiento de los registros catastrales y generación de ingresos fiscales indirectos que, según las proyecciones del programa, podrían incrementarse en un 18% promedio a partir del segundo año de actividad productiva de los predios recuperados.
Incentivos para los Parques Industriales: Ampliación de la base de unidades productivas contribuyentes para prorratear gastos de mantenimiento de áreas comunes, mejoras en la seguridad de los recintos y promoción de encadenamientos productivos y de economía circular entre las plantas colindantes.
Las rondas de evaluación preliminar han comenzado a desplegarse en diversas jurisdicciones del país. La iniciativa abarca experiencias y relevamientos técnicos en municipios de Corrientes, Chaco y Entre Ríos, al tiempo que extiende su acción hacia nodos estratégicos como Añelo en Neuquén —corazón operativo y logístico de Vaca Muerta—, polos industriales en Salta y centros de desarrollo agroindustrial en Santiago del Estero, además de reuniones de trabajo en provincias como Córdoba, Santa Fe y Buenos Aires. La práctica sobre el terreno pone de manifiesto desafíos heterogéneos según la escala y la matriz productiva de cada comuna.
El principal escollo detectado en las administraciones subnacionales es la disparidad en la calidad de la información catastral. Diversas comunas de escala intermedia o en rápido crecimiento aún carecen de sistemas de información geográfica (GIS) actualizados, lo que ralentiza el proceso de determinación del estado dominial de las parcelas. Asimismo, la sanción de normativas locales orientadas a desincentivar la especulación inmobiliaria en parques industriales suele generar debates políticos complejos en los concejos deliberantes locales, sumado a las incertidumbres respecto a la capacidad de financiamiento municipal para la ejecución en tiempo de las obras complementarias de drenaje.
Frente a estas barreras, la propuesta del Foro de las Américas ofrece asistencia legal y técnica a las municipalidades para adaptar sus ordenanzas de promoción industrial y garantizar que los títulos de propiedad o los contratos de concesión cumplan con todos los requisitos de seguridad jurídica requeridos por los comités de inversión y las entidades financieras.
La estructuración del Banco de Terrenos Industriales para cada municipio o consorcio industrial adherido se desarrolla a lo largo de un periodo de seis meses, divididos en cuatro etapas sucesivas:
Firma de los acuerdos de cooperación institucional, recopilación de antecedentes dominiales en los registros catastrales locales e integración de las parcelas preliminares en plataformas georreferenciadas. La meta de esta fase es consolidar la nómina de los 50 municipios participantes a nivel federal.
Ejecución de las modelaciones climáticas e hidrológicas sobre los predios seleccionados. Emisión de los legajos de riesgo por parcela, identificación de obras de infraestructura prioritarias y definición de pautas bioclimáticas para la edificación.
Tratamiento y sanción de las ordenanzas municipales de creación del Banco de Terrenos y de exenciones fiscales asociadas. Apertura del catálogo digital de parcelas disponibles ante cámaras empresariales y redes de inversores.
Evaluación de las propuestas de inversión bajo criterios socioeconómicos y ambientales, asignación de lotes a los proyectos industriales seleccionados e inicio del monitoreo periódico del impacto en el empleo local.
Esta dinámica de cuatro etapas permite que cada nodo regional adapte su matriz normativa e infraestructura hidrológica antes de la llegada efectiva de las inversiones. De este modo, la articulación entre planificación territorial, reducción del riesgo hidroclimático y certidumbre fiscal busca tender un puente sólido entre la necesidad de crecimiento del sector productivo y la capacidad de gestión de los gobiernos locales de toda la Argentina. Las administraciones municipales y las entidades administradoras de parques industriales interesadas en formar parte de esta primera cohorte federal del programa City Risk-70 pueden presentar su solicitud de evaluación inicial a través de las vías institucionales del Foro de las Américas.
