La tokenización de activos en la gestión municipal: entre la alternativa de financiamiento local y los límites del derecho administrativo argentino

El financiamiento de la infraestructura y el desarrollo habitacional municipal en la Argentina atraviesa un cambio de paradigma. Ante la reducción del gasto público centralizado y la escasa disponibilidad de líneas de crédito bancario de fomento, los Gobiernos Locales (municipios y comunas) comienzan a evaluar el uso de activos del mundo real tokenizados (RWA) como una herramienta para captar ahorro privado y ejecutar loteos, redes de agua o desarrollos de vivienda.

Sin embargo, detrás del atractivo tecnológico de los contratos inteligentes y la tecnología blockchain, la viabilidad real de estas iniciativas depende de sortear complejos límites constitucionales, el riesgo crediticio subnacional, la iliquidez de los mercados secundarios y la alta volatilidad de los costos constructivos en pesos.

1. El marco regulatorio y las severas restricciones constitucionales

El impulso inicial a este modelo proviene de la reglamentación de la Comisión Nacional de Valores (CNV) mediante el registro de Proveedores de Servicios de Activos Virtuales (PSAV) y los regímenes de Sandbox Regulatorio. Esta normativa permite representar cuotapartes de fideicomisos en tokens digitales con trazabilidad y cumplimiento de normas de la Unidad de Información Financiera (UIF).

No obstante, la flexibilidad del registro digital choca de frente con el marco institucional subnacional:

• Inalienabilidad de los bienes públicos: Un municipio no puede aportar tierras fiscales a un fideicomiso sin una ordenanza de desafectación aprobada por el Concejo Deliberante con mayorías cualificadas. Los bienes del dominio público son inembargables e imprescriptibles.

• Límites al endeudamiento municipal: La afectación de tasas futuras o la emisión de títulos de deuda para financiar obras requiere, en la mayoría de las provincias (bajo sus respectivas Leyes Orgánicas de Municipalidades), la autorización explícita de las Legislaturas Provinciales o procesos de endeudamiento que exceden un simple trámite digital.

• El token no crea solvencia: La tecnología DLT/Blockchain funciona únicamente como un registro de propiedad (ledger). La validez del instrumento descansa en la solidez del fideicomiso subyacente y la seguridad jurídica del decreto u ordenanza que lo respalda.

2. El mecanismo financiero: brecha cambiaria, cobrabilidad e inflación

El esquema fracciona proyectos urbanísticos o de infraestructura para que cualquier vecino o inversor pueda ingresar con montos mínimos. No obstante, el modelo enfrenta tres riesgos financieros estructurales que condicionan su éxito:

• Descalce de monedas (ARS vs. USD): Mientras las plataformas suelen cotizar o valuar los proyectos en stablecoins o dólares de referencia para atraer inversores, los municipios recaudan estrictamente en pesos. Un salto cambiario o un desfasaje entre el índice de inflación local y la cotización del dólar deja al fideicomiso sin capacidad de cubrir los retornos prometidos.

• Riesgo de cobrabilidad tributaria: Cuando la rentabilidad depende de la "tasa por contribución de mejoras", el inversor asume el riesgo de la morosidad histórica de los contribuyentes locales, que en momentos de recesión supera el 40% en comunas pequeñas y medianas.

• Desfasaje por costo constructivo (Índice CAC vs. Recaudación): En contextos inflacionarios, el costo del metro cuadrado o del tendido de red (determinado por insumos como cemento, hierro o maquinaria) crece a un ritmo diferente que las tasas municipales ajustadas por ordenanza impositiva anual, amenazando la finalización física de las obras.

3. Matriz de factibilidad según el tipo de proyecto

4. Hoja de ruta para la implementación municipal

La ejecución de un proyecto de tokenización pública en una comuna o municipio requiere un proceso riguroso dividido en fases secuenciales que van desde el marco legislativo local hasta la liquidación en el mercado secundario.

Fase 1: Encuadre legal y desafectación del activo

El Concejo Deliberante debe sancionar la Ordenanza Marco que autoriza la creación del programa de tokenización. Si el proyecto utiliza tierra pública, se debe aprobar la desafectación del inmueble del dominio público para convertirlo en bien del dominio privado municipal. Si se financia mediante tasas, la ordenanza debe afectar específicamente la recaudación futura de la Tasa por Contribución de Mejoras a un patrimonio separado.

Fase 2: Estructuración del fideicomiso y aprobación provincial

Se constituye un Fideicomiso Financiero o Inmobiliario (público o mixto) nombrando a una entidad financiera o fiduciaria autorizada. El municipio transfiere la propiedad del inmueble o el flujo de tasas al fideicomiso, quedando el activo aislado de los acreedores del municipio. En caso de implicar endeudamiento garantizado, se tramita la autorización del Ministerio de Economía provincial o de la Legislatura según corresponda por Ley Orgánica.

Fase 3: Integración tecnológica y registro CNV/PSAV

El fiduciario contrata a una plataforma tecnológica registrada como Proveedor de Servicios de Activos Virtuales (PSAV) ante la CNV. Se redacta el Whitepaper del proyecto (folleto de emisión), se configuran los contratos inteligentes (smart contracts) en la red blockchain seleccionada y se definen las reglas del token (estándar ERC-20 o similar), especificando si representa deuda, patrimonio o derechos sobre el loteo.

Fase 4: Suscripción pública y mecanismos de liquidez

Se abre el período de suscripción donde los inversores validan su identidad mediante procesos de KYC/AML en la plataforma PSAV y aportan pesos o stablecoins. Para mitigar la falta de liquidez en municipios de menor tamaño, el fideicomiso o la plataforma deben prever la contratación de un creador de mercado (market maker) o establecer fondos de liquidez iniciales que permitan a los pequeños inversores vender sus tokens antes de la finalización de la obra.

Fase 5: Certificación de obra, auditoría on-chain, cruce tributario y liquidación

A medida que ingresan los fondos, el fiduciario los libera a las empresas constructoras mediante la presentación de certificados de avance de obra firmados por la Secretaría de Obras Públicas. Cada hito de construcción se registra en la blockchain (auditoría on-chain). Finalizada la obra, el fideicomiso articula con la agencia de recaudación correspondiente para evitar duplicidad de cobros, percibe los pagos y distribuye los retornos (en pesos ajustados o en especie mediante adjudicación de tierras) a los tenedores de los tokens.

5. Balance final de la tokenización subnacional

Ventajas del modelo

• Acceso atomizado: Permite al pequeño ahorrista volcar pesos a proyectos con respaldo inmobiliario en su propia comunidad.

• Trazabilidad de fondos: Los contratos inteligentes permiten auditar en tiempo real el destino de las partidas a medida que se certifican los avances de obra.

• Alternativa al crédito tradicional: Aporta una herramienta complementaria ante la ausencia de líneas de financiamiento multilateral o provincial.

Desafíos y limitantes estructurales

• Iliquidez en pequeñas comunas: Sin un mercado secundario activo o un market maker garantizado, los tokens quedan inmovilizados hasta la liquidación final del fideicomiso.

• Riesgo de ejecución: La digitalización no mitiga los retrasos de las empresas constructoras ni la volatilidad del índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC).

La tokenización de obras públicas y proyectos habitacionales en Argentina ofrece una herramienta moderna de maquetación financiera, pero no constituye un atajo mágico frente a los problemas de fondo. Su éxito no dependerá de la tecnología empleada, sino de la rigurosidad con la que los municipios armen sus fideicomisos, la factibilidad de cobro en pesos de las tasas asociadas y el respeto irrestricto a los marcos legales de endeudamiento público.